“到2021年底，上市物业服务企业总数会超70家。”面对物企前赴后继在港交所递交招股书，一家机构于2021年年初作出以上判断。

但没想到的是，在今年上半年还如火如荼的上市潮，到下半年就突然熄火，8月-10月没有一家物企在港股上市。直到100多天后的11月10日，才有京城佳业成功登陆港交所。2021年只剩下一个半月，截至目前，A、H股一共有50余只物业股，当前还在港交所排队的物企有20余家，排队数量创历史新高，颇有堰塞湖之势。

过去几年，物业公司刮起赴港上市旋风，尤其是疫情下的2020年，物企的估值十分可观。但随着规模型物企相继上市，余下的中小公司由于体量、盈利上存在不足，资本市场并不看好，例如，在上市头三天，京城佳业的股价就出现连续下跌。余下排队的物企，在管面积多数都在几千万平方米，上市后的估值同样面临考验。

周期拉长

从5月10日在港交所发布招股书到11月10日上市，京城佳业的上市周期正好卡在6个月，实现一次递表就成功发行上市。如果对比前几年物业公司从递表到上市的速度，京城佳业并不算快，但放在2021年，这已经超过不少同行。

今年3月29日，中南服务在港交所递表，但直到招股书于9月份失效也未能通过聆讯。到9月30日，中南服务二次递表，并于11月12日正式通过聆讯，叩开了上市的大门。从首次递表到通过聆讯，中南服务的周期比京城佳业长了一个月还多。

比京城佳业更早招股书的物企还有好几家，但它们中的多数都进入失效状态。今年3月，新力服务、天誉服务相继在港交所发布招股书，到9月招股书均失效。新力服务曾对外界透露会更新招股材料，但至今都未发布新版内容，而随着其母公司新力控股陷入流动性危机，外界对其上市已经不抱太大希望。天誉服务招股书失效后，一直没有新的举动。

在4月份递交招股书、并且已经失效的物业服务公司还有海悦生活、富力物业、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知。它们中的明宇商服、东原仁知，已经分别于11月4日、10日进行二次递表，其余3家暂无新的消息。

亿翰股份旗下的嘉和家业物业服务研究院近日公布数据称，今年新增上市物企平均上市用时已延长至190天，相较于2020年拉长51.2天，为近4年最长时间。今年前三季度新交表物企数量达33家，目前仍有24家在排队中，数量处于历史最高位。

如果物企仍按照这个速度通过聆讯的话，在未来一段时间内，还会有不少企业的招股书进入失效状态。祥生活服务于今年5月28日发布了招股书，如果近期不能通过聆讯，其招股材料将于11月底失效。禹佳生活于6月16日进行了二次递表，到12月中旬，本次招股书也会再次失效。

由于今年有接近4个月没有新股上市，截至京城佳业上市，2021年共有11只物业股在港实现上市，暂时低于2020全年的17只。中指研究院曾在年初判断，到2021年底，上市物业服务企业总数会超70家，但截至目前，A、H股的物业股合计只有50余只。

地产拖累

对于物企上市周期变长、新股上市数量减少的原因，嘉和家业物业服务研究院院长唐卓对中新经纬说：“随着多只新股集中上市，物业股稀缺性正逐渐下降，资本市场的青睐度有所降低。”

在数年前的资本市场，物业服务公司还是一个新人，港股第一只内地物业股——彩生活在2014年才上市，之后的几年间，也只是零零星星地有企业去股市敲钟。但从2018年开始，逐渐做大的物企开始频频进击资本市场，2018年-2020年，A、H股共有6家、12家、18家物企上市，其中绝大多数是H股。如今，物业股快速扩充到了50余只，已变得不再稀缺。

除此之外，房地产形势在今年下半年骤变，也牵连到物企。中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟对中新经纬称，随着今年房地产市场的遇冷和政策面的收紧，地产开发公司估值持续下降，经营压力不断提升，市场对物业服务企业的预期有所下降。唐卓称，当地产母公司面临现金流压力时，物企成“回血”主力而被出售的可能性增大，即使能够上市，未来发展的不确定性也会增加。

而从自身业绩看，唐卓分析，那些招股书失效的物企，普遍都表现出外拓能力弱、对地产母公司依赖程度高的问题，这也会对上市进程造成一定拖累。

除了这些，港交所的上市新规也给物企带来不利影响。港交所于今年5月20日刊文称，对所有上市门槛作出调整，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。

中新经纬发现，当前递交招股书的物企，大多数都是中小规模，即使满足上市新规，也只是勉强达标而已。招股书显示，2018年-2020年，众安智慧生活的收入分别约为1.55亿元、1.8亿元、2.3亿元，公司拥有人应占权益分别约为1322万元、2053万元、3654万元。2018年-2020年，祥生活服务的净利润分别为1240万元、2980万元、4690万元，力高健康生活的净利润分别为1110万元、2980万元、4400万元。

刚刚完成二次递表的明宇商服，其2018年-2020年的收入分别为0.84亿元、0.89亿元、1.51亿元，年内溢利分别为1716.4万元、1730.9万元、3152.2万元。由于明宇商服2021年上半年的溢利仅有1427.3万元，如果今年不能上市，在明年想达到“三年累计盈利不低于8000万港元”的要求还是有些困难。

估值承压

2020年的疫情，让市场看到了优质物业公司的价值，物企估值变得可观，以衡量公司估值的指标之一——市盈率来看，市盈率达几十倍的公司比比皆是，甚至个别企业能超过100倍。

但是，随着市场热情的下降，物企的估值正从高位回落。以新上市的京城佳业为例，在11月10日上市当天，公司股价微幅松动，11日、12日则相继下跌了10.41%、5.41%，连跌三日。到15日、16日，京城佳业的股价小幅收涨，总市值10.7亿港元，市盈率约15倍。

作为物业公司龙头，碧桂园服务的股价在今年6月底还创下85.2港元/股的历史高位，但之后，股价开始波动下降，至近日，停留在60港元/股左右。华润万象生活的市盈率一度是港股物企中最高的，其股价亦在6月底创下55.25港元/股的最高位，至近日，停留在40港元/股左右。

中新经纬根据Wind数据统计，在2021年初，已在港股上市的内地物业服务公司的平均市盈率约为36倍，而截至2021年11月15日收盘，平均市盈率已经下降至约18倍，跌幅达50%。

唐卓称，物业股下跌，同样是受地产行业调整的影响，同时，上市物企增多，物企间的同质化问题严重等情况，也导致板块整体估值中枢下行，资本态度逐渐回归理性。

已上市物企市盈率的下降，势必会对准备上市的同行产生影响。资深券商人士王骥跃对中新经纬表示，物业公司的业绩增长并不容易，尤其在房地产公司业绩和资金链有问题的情况下，再加上政策约束资本无序扩张、某些概念退潮，估值有调整是正常的事。未上市物企的估值会参考已上市同行的价格，而当后者的股价下跌时，前者的估值肯定会受影响。

还需要注意的是，多数正在排队上市的物企自身规模不大，绝大多数的在管建筑面积规模都在5000万平方米以下，在管面积2000万平方米以下的物企更是达到一半，这在估值相对分化的物业服务行业，更加不占优势。

东北证券在一份研报中称，主流物业公司呈现明显的估值分化，业绩状况良好、不断拓展新业务领域的龙头物企得到的认可增加，而营收规模较小、且未被发掘增长潜力的中小型物企的市场认可度降低。在板块逐渐扩张，可选股日渐丰富的环境下，除少数业绩增速亮眼的企业外，中小型物企的关注度正在被拉开差距。

不过，亦有声音认为，物企估值下降只是暂时的。牛晓娟称，目前的股价下降，在短期内虽然会相应降低未上市物企的估值，但对具备业务优势，拥有自身服务特色与业主口碑的物业服务企业并无实质影响。唐卓也称，从短期来看，上市物企估值下降或对待上市物企造成一定的不利影响，但是从长期看，物业行业仍具有可观的市场前景，市场的态度会回归到对企业经营合理的估值。